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北京房租上涨背后的资本逻辑:政策应尽快约束

发表时间:2019-07-10

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  当下,作为一种更有弹性、更响应政策号召的方式,租房住正成为越来越多人的选择。

  各个群体对租赁需求各不相同。高收入群体,虽具备买房实力,由于换工作,或是子女上学,都需要就近租房。中等收入群体,以应届毕业生、自由职业者、外来务工人员等新市民人群为主,是租赁市场的主要需求群体,基数和增量最大。有住房困难的低收入群体,亟需最基本的住房保障。

  房价是经济问题,房租是社会问题。房价上涨影响经济稳定,而房租上涨在悄无声息间,损害着人们的生活品质、消费意愿,给一个城市的竞争力埋下了隐患。房租上涨比房价更可怕。

  北京房租为何上涨?表面上看,是供给减少,有安全隐患的简易房被拆掉、禁止群租;需求却增加了,每年北京新增就业群体要租房,大批带着“北京梦”的年轻人来到这个城市。供需缺口导致房租上涨,是简明的经济学逻辑。

  在政策风口驱动下,长租公寓的参与方,有很强的抢占赛道和市场份额冲动。当前,很多长租公寓运营,都是“二房东模式”。在巨大的房源竞争压力下,激进的拓展房源、抢占市场。某公寓创始人曾表示,公司即将完成新一轮融资,而这些钱将全部用于公司在全国范围内的扩张,甚至不计成本。如此激进的房源获取方式,必然推升全市场房租价格。而各家品牌方为了竞争市场份额,大概率会选择“融资-获取项目-再融资-再获取项目”的以规模为导向的加杠杆发展模式。大规模融资,激进抢占房源,不惜一切代价抢占市场份额,争取房租的定价权。资本急切想从烧钱模式运转到赚钱模式,房租上涨是必然结果。

  “一旦资本选定了谁,往后只会在其上不断加注,后来者是没有活路的,怎么都融不到钱。”一位创始者曾如此感慨。“烧钱”烧出了行业壁垒,烧出了行业定价权,资金实力不够雄厚的公司要么无法入场,要么最终只能旁观。

  与争抢房源、房租上涨相伴而生的,是运营机构的经营风险。在激进扩展期囤积的房源,底租可能过高,面粉与面包价格形成倒挂。在巨大的房源竞争压力下,甚至可能有的运营机构,前期尽调准备不完善,长期租赁下有产权瑕疵的房子,在投入运营之后,面临产权变更、租约更改的情况,给租户的利益造成极大损失。从外部性上看,一家机构的经营风险也会传染给竞争对手,将自身的运营风险传染给同业机构。经营管理不善、融资成本偏高的租赁机构很可能没有足够的现金流来覆盖成本,构成实质性违约。最终留下租赁市场的一地鸡毛。

  在“房子是用来住的,不是用来炒的”指引下,不仅要防止炒房子,更要避免炒房租。租赁市场的规范需要法律、制度规范,更需要监管的强介入,对资本要有约束,政策的导向是民生。而不是在资本的丛林中,资本为王,市场在公共产品供给领域有时是失灵的。